Правовой центр «Эгида»

Коль Вам дачу захотелось…

Наконец наступила жаркая летняя пора, когда обладатели садов и огородов устремляются на битву за собственный урожай, а дачники стремятся провести побольше времени на природе, как можно дальше от раскаленных каменных джунглей. Именно летом, в пору отпусков и каникул, некоторые горожане наиболее остро чувствуют свою потребность в обладании загородной резиденцией и всерьез задумываются о таком приобретении.

Просматривая объявления, можно убедиться, что на рынке нет недостатка как в стремящихся продать дачный земельный участок, так и в желающих его приобрести – остается только сделать выбор и оформить сделку. Однако, как показывает практика, не все так просто.

Согласно действующему гражданскому законодательству садовые, огородные и дачные земельные участки могут находиться как в собственности граждан, так и в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, аренде или срочном пользовании. Такое многообразие правомочий осложняет осуществление сделок по купле-продаже или другому отчуждению земельных участков, так как такое отчуждение, согласно закону, возможно лишь, если земельный участок находится в собственности продавца. Исключение из правила составляет передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка третьему лицу. При отчуждении участка, находящемся на ином правомочии, последний должен быть предварительно приватизирован.

Большинство предлагаемых на рынке загородных земельных участков находятся на территориях различных садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений; и при приобретении подобных участков может возникнуть определенная сложность.

Вышеуказанным некоммерческим объединениям при их создании органами местного самоуправления выделяются земельные участки в соответствии с потребностью. Так, после государственной регистрации некоммерческого объединения, последнему первоначально предоставляется земельный участок бесплатно в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. А при передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Таким образом, можно сделать вывод, что воля законодателя направлена на закрепления за каждым из членов объединения своего обособленного участка, которым дальнейшем можно будет распорядиться, а членство в объединении вообще производно от права на земельный участок в границах такого объединения. Так должно быть в идеале.

Однако часто складывается такая ситуация, когда земля отведена и закреплена за объединением в целом, а юридического оформления прав на земельные участки членов объединения не проводится, хотя последние фактически ими уже пользуются, либо права на участок всего объединения находятся стадии оформления, либо участки не закреплены за членами объединения по какой-либо другой причине.

И вот в таком состоянии правовой неопределенности один из членов объединения вдруг решает произвести отчуждение своего участка. Учитывая, что членство в объединении является исключительно добровольным, то выход может быть осуществлен в любой момент. Однако, с оформлением сделки по купле-продаже, дарению и т.п. могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием надлежаще оформленных правоустанавливающих документов. В законе нет конкретных предписаний по поводу того, как следует поступить в таком случае. Но выход из такой, казалось бы, тупиковой ситуации, найти можно.