Правовой центр «Эгида»

Недвижимость – вопросы приобретения и управления

1. Введение

Под данным заголовком мы начинаем цикл статей, касающихся, управления недвижимостью: сделки, регистрация, перевод жилого в нежилой фонд, перепланировка и реконструкция имеющегося недвижимого имущества, а также признание права на объект самовольного строительства. Перечисленные вопросы управления недвижимостью, исходя из практики обращения в Правовой центр физических и юридических лиц, можно квалифицировать как основные, поэтому мы и постараемся их осветить.

Понятие недвижимости, о котором пойдет речь в статьях, дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Особое внимание будет уделено вопросу приобретения имущественных прав, прав требования недвижимого имущества в новостройках. Читатель также найдет для себя информацию по порядку перевода жилых помещений в нежилой фонд, по порядку признания права собственности на самовольные строения, и статью, посвященную перепланированию /реконструкции/ имеющихся в собственности помещений.

Следует отметить, что основными источниками правового регулирования вопросов управления недвижимостью являются в первую очередь Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Земельный кодекс РФ.

2. Особенности покупки и заключения договора купли-продажи недвижимости

2.1. Купля-продажа, оформление сделки.

Купля-продажа это основной и общий способ приобретения и отчуждения недвижимого имущества, поэтому на нем мы и остановимся. Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Как следует из текста Гражданского Кодекса РФ, договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. Введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Договор купли-продажи должен быть составлен квалифицированным юристом либо юридической конторой, которая в свою очередь должна обязательно проверить достаточность документов для его заключения, что будет считаться гарантом чистоты сделки. Остается только пожелать, чтобы обращения происходили в те организации, которые зарекомендовали себя на рынке юридических услуг надлежащим образом, либо просто которым Вы доверяете.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах такое условие договора продажи недвижимости, как цена. Следует учесть, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

На что необходимо обратить внимание при заключении данного договора, рассмотрим на примере приобретения жилого помещения /квартиры/, как наиболее часто встречающегося, а также отметим особенности сделок при приобретении нежилых зданий и помещений, а также земельных участков. Прежде всего, обратим внимание на перечень основных документов, наличие или отсутствие которых поможет оценить «чистоту» сделки:

  1. правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, участия в строительстве, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК);
  2. документ, удостоверяющий личность продавца, либо надлежаще оформленная доверенность на доверенное лицо, документ, удостоверяющий личность доверенного лица;
  3. выписка из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, технический паспорт либо план, выданные филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Саратову;
  4. выписка из домовой книги, справка о зарегистрированных /прописанных/;
  5. копия финансового лицевого счета;
  6. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  7. если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
  8. разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
  9. дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью);
  10. договоры предыдущих сделок с квартирой;
  11. справка об уплате налога на недвижимость;
  12. правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности Продавца /арендные платежи, налоги/, в случае если предметом сделки является отдельно стоящий объект недвижимости, доля в нем /см. особенности сделок с земельными участками/;

Данный перечень основных документов не является исчерпывающим для заключения договора.

Мы советуем подойти с достаточной степенью осторожности, а в некоторых случаях и отказаться от покупки тех квартир, в «истории» которых фигурируют судебные решения и сомнительные наследники, убедиться в том, все ли выписаны из данной квартиры. Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником. Покупателю стоит обратить особое внимание на срок вступления продавца в права наследства (если он превышает шесть месяцев, риск мошенничества возрастает), степень родства наследника (риск возрастает, если это дальний родственник или посторонний человек), кроме того, нужно крайне внимательно отнестись ко всем случаям насильственной смерти собственника.

Нередки случаи, когда владелец квартиры после ее продажи обращается в суд и требует признать совершенную сделку недействительной ввиду того, что при совершении сделки по причине своей невменяемости был частично или полностью недееспособен.

Наиболее распространенное основание — претензии со стороны третьих лиц. Например, в квартире когда-то был прописан ребенок продавца, следовательно, продать ее можно было только с разрешения органов опеки; продавец состоял в браке, однако штамп о браке в паспорте отсутствовал (такое случается при получении нового паспорта или регистрации брака за границей), и при продаже не было оформлено согласие супруга. Квалифицированный юрист или риэлтер в состоянии вычислить все эти уязвимые места. Однако зачастую покупатели решают сэкономить и обращаются к непрофессионалу или вообще не утруждают себя проверкой документов. Результат — квартиру возвращают в собственность первоначального владельца, а вот вернуть деньги удается далеко не всегда. А если в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость сделки, то в дальнейшем вернуть полную сумму сделки будет практически невозможно.

В целях избежания подобных случаев, потенциальному покупателю стоит проявить инициативу и собрать нужную информацию, кроме представляемой официально: поговорить с соседями, сходить к участковому инспектору, домоуправление и т.д. Иной раз только так можно получить необходимую информацию о состоянии недвижимости и проживавших или находящихся ранее в нем жильцах /пользователях/.

Ну, вот, наконец, все проверки позади и наступило время подписания договора и оплаты покупки. Но и здесь надо всё обдумать, не надеясь на «авось». Подписание договора, несомненно, лучше производить в присутствии свидетелей у регистратора в органе государственной регистрации, при этом Стороны сделки разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.

Если договор не умещается на одном листе, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников, при приеме документов сотрудник регистрационной палаты прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.

Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.

Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс экземпляры для регистрационного органа.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами, если иное не установлено договором. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Что касается расчета: в Правовой центр «ЭГИДА» обратились гражданине за помощью. Суть проблемы сводилась к тому, что будучи Покупателями квартиры, расплатились с Продавцом в регистрационной палате при сдаче договора на регистрацию. Договор предусматривал денежный расчет и передачу имущества в момент подписания договора, а возникновение права собственности на отчуждаемое имущество с момента государственной регистрации перехода этого права. Удивлению их не было предела, когда, прибыв в установленный для получения документов срок в палату, они узнали о том, что в регистрации им отказано ввиду того, что Продавец через три дня отозвал регистрационное заявление и забрал все документы. Самостоятельные поиски продавца ни к чему не привели, а в проданной квартире уже зарегистрирована и проживает семья с малолетним ребенком, причем данная квартира является их единственным местом жительства. С целью минимизации риска мы советуем своим клиентам доверить процедуру расчета банку, который по договоренности с клиентом произведет выплату денежных средств Продавцу только по предъявлении второго экземпляра договора купли-продажи с отметкой о регистрации и прекращении права собственности. И уж если вы все-таки решили произвести расчет наличными, передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде, сопровождая данный акт распиской, в которой указываются свидетели. Причем в последнем случае необходимо предусмотреть занятие квартиры и смену замков входной двери в кратчайшие сроки с момента совершения сделки /расчета и подписания договора/.

Кульминацией совершения сделки с недвижимостью является регистрация в органе государственной регистрации / учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области/. Заявление на регистрацию сделки и перехода права собственности подается от каждой из сторон договора.

Помните, что сделка с недвижимостью это очень серьезный и ответственный шаг. Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

2.2. Особенность приобретения нежилых помещений

Заметим, что при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости нет обязанности регистрации договора как в случае с жильем, регистрации подлежит переход права от Продавца к Покупателю. Ввиду того, что Сторонами сделок с нежилыми зданиями и помещениями, как правило, бывают юридические лица, к перечисленному выше перечню основных документов добавятся:

  1. свидетельства о государственной регистрации юридического лица и постановки на налоговый учет, а также учредительные документы юридического лица со всеми изменениями и дополнениями;
  2. документ, подтверждающий полномочия руководителя, решение компетентного органа юридического лица /решение учредителя, протокол общего собрания учредителей/ об отчуждении /приобретении/, сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;
  3. справка о балансовой принадлежности продаваемого имущества, подписанная руководителем и главным бухгалтером юридического лица.
  4. надлежаще оформленные документы о правах на земельный участок, в случае если предметом сделки является отдельно стоящее здание или встроено-пристроенное помещение.

Особо отметим, что правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; частично «Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, и др. нормативные акты. Причем, приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, а это как правило: путем проведения конкурса или аукциона.

В сделках, объектами которых являются помещения государственной или муниципальной форм собственности, тоже есть свои проблемы. Причем созданы они порой бывают недобросовестными чиновниками. В Правовой центр «ЭГИДА» обратился собственник нежилого помещения. Его проблема состояла в том, что по решению арбитражного суда, вступившего в законную силу, помещение, которое является его собственностью, ранее незаконно было внесено в реестр муниципальной собственности г. Саратова, а в дальнейшем продано с аукциона. Как следствие указанного действа – все последующие сделки признаны незаконными, и помещение должно быть возвращено законному владельцу - Саратовской области. Так как сегодняшний собственник является пятым покупателем после приватизации, ему ничего не остается, как ходить по судам доказывая права добросовестного приобретателя.

2.3. Земельный участок, как объект гражданских правоотношений

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Согласно п.4 ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (например жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях);
  2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

При этом следует отметить, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости – земельный участок, при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено. Переход права на земельный участок происходит на основании сделки, а не в силу Закона или в порядке правопреемства, и право на земельный участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость – с момента государственной регистрации Приступая к рассмотрению рекомендаций по порядку приобретения и отчуждения прав на земельный участок, обратим внимание на тот факт, что Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Также существуют определенные ограничения для права пожизненного, наследуемого владения, которое может перейти только в порядке наследования.

Рассмотрим возможные варианты оформления прав на земельный участок при совершении сделок со зданием:

Вариант 1. Продавец, которому на праве собственности принадлежит здание или иное сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном ему на праве постоянного бессрочного пользования, отчуждает здание по договору купли-продажи или иному договору отчуждения имущества. /Аналогично для физического лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного, наследуемого владения/.

Рекомендация: Продажу здания осуществить без земельного участка. Предметом договора купли - продажи является здание, расположенное на земельном участке, на который у Продавца имеется указанное право. После регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды. Действия по оформлению:

  • изготовление кадастрового плана земельного участка;
  • обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;
  • отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 1 ст. 45 ЗК РФ);
  • решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;
  • заключение договора купли - продажи или аренды земельного участка;
  • регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в органе по государственной регистрации прав.

Вариант 2. Продавец, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем ему на праве собственности, отчуждает здание по договору купли – продажи или иному договору об отчуждении имущества.

Рекомендация: Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ, применению подлежат нормы ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Возможны два варианта:

  • Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий Продавцу здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли - продажи (ст. 37 ЗК РФ). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок
  • Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

  • при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле - продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;
  • стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;
  • в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка, и открываются разделы Реестра на вновь сформированные земельные участки;
  • в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

Вариант 3. Продавец, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, отчуждает здание.

Рекомендация: Из анализа приведенных норм Гражданского и Земельного кодексов следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в т.ч. по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения. Однако представляется, что право пользования земельным участком на условиях аренды требует соответствующего оформления, в т.ч. и регистрации в Едином государственном реестре прав. Особенно это актуально в тех случаях, когда к приобретателю здания переходит право пользования не всем арендованным земельным участком, а только его частью.

  • Вместе со зданием передается право аренды всего земельного участка, на котором расположено здание и который арендовал прежний собственник здания. Право аренды передается продавцом здания по договору. При этом возможен самостоятельный договор перенайма земельного участка, который заключается после регистрации в Едином государственном реестре прав перехода права собственности на здание. Договор перенайма подлежит государственной регистрации. Хотя это может быть и смешанный договор, предметом которого является как передача в собственность здания, например продажа, так и передача приобретателю здания прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем). Указанный смешанный договор подлежит государственной регистрации как сделка, вне зависимости от того, требует государственной регистрации или нет сделка со зданием.
  • Вместе со зданием передается право аренды части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. В этом случае предмет договора аренды, заключенного с прежним собственником здания, подлежит изменению или договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды выделенного земельного участка на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником здания. Договор аренды земельного участка подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав.
  • Арендатор земельного участка заключает с приобретателем здания договор субаренды части земельного участка на условиях договора аренды, если в договоре аренды на это нет ограничений. Правовой центр «ЭГИДА» советует, ввиду изменчивости и противоречивости действующего законодательства, при совершении операций на рынке недвижимости, а лучше на стадии планирования этих операций, обращаться за консультациями к специалистам в сфере правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом.

2.4. Государственная регистрация

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение по договору подлежат государственной регистрации (ст. 131, 551 ГК РФ), а в случаях сделки с жилым помещением /домом/, заключении договора аренды недвижимого имущества сроком более 1 года, и сам договор. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

В развитие указанных требований Гражданского Кодекса РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

  • это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
  • это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;
  • государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

Государственная регистрация прав, перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Также к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

Итак, рассмотрим документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи недвижимости. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

  1. правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, участия в строительстве, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК);
  2. документ, удостоверяющий личность продавца, либо надлежаще оформленная доверенность на доверенное лицо, документ, удостоверяющий личность доверенного лица;
  3. выписка из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, технический паспорт либо план, выданные филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Саратову;
  4. выписка из домовой книги, справка о зарегистрированных /прописанных/;
  5. копия финансового лицевого счета;
  6. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  7. решение комиссии по опеке, если с продавцом проживают несовершеннолетние;
  8. разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
  9. дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, постановление об отмене наложения ареста на имущество и т.д.);
  10. справка об уплате налога на недвижимость;
  11. правоустанавливающие документы на земельный участок /кадастровый план земельного участка, Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей, постановление администрации об отводе земельного участка/, а также документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности Продавца /арендные платежи, налоги/, в случае если предметом сделки является отдельно стоящий объект недвижимости, доля в нем /см. особенности сделок с земельными участками/;

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной законодательством. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права, либо на документе, на основании которого происходит приобретение права делается запись регистрации. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

3. Особенности приобретения квартир в новостройках.

Для большинства людей приобретение дома, квартиры является одним из самых важных событий в жизни. Ведь это не только удачное капиталовложение, но и основа безопасности и стабильности ее обладателя. Приобрести такое сокровище можно в результате различных гражданско-правовых сделок, как во вторичном жилом фонде, так и в новостройке. Квартиры в новостроящемся доме зачастую выгодно отличаются планировкой, ценой и отсутствием износа строения. Но чтобы сказку сделать былью, нужно быть начеку…

Современное строительство домов в большинстве случаев проходит следующим образом: Заказчик строительства, не имея изначально необходимых средств для постройки всего дома, заключает с Генподрядчиком договор строительного подряда, оплата по которому, целиком или в части, будет происходить посредством передачи квадратных метров жилой площади (квартир) в собственность Генподрядчику.

В данном случае необходимо учитывать характер отношений между заказчиком и подрядчиком. Так, по договору подряда право подрядчика на оплату работы возникает только после сдачи заказчику ее результата и принятия этого результата заказчиком. На практике такое положение обычно означает, что пока Генподрядчик не построит дом, не сдаст его в эксплуатацию, исполнив все свои обязательства по договору, он фактически не имеет прав на оплату – причитающиеся ему по договору квадратные метры, и, следовательно, не может ими распоряжаться, хотя зачастую пытается.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что пока имущество не существует в натуре (применительно к теме – квартиры в не построенном и не сданном в эксплуатацию доме) продать его нельзя, так как вместо имущества существует право его требования в будущем.

По закону, заказчик строительства может произвести отчуждение будущих квартир в еще не построенном доме, например по договору долевого участия в строительстве. Однако, ввиду того, что подобные сделки по продаже имущественных прав не подлежат государственной регистрации, приобретателю необходимо быть как можно более внимательным при заключении договора и получить как можно больше гарантий от продавца. В противном случае может оказаться, что у новоиспеченного домовладельца есть конкуренты на занятие заветной квартиры, либо постройку самой квартиры придется ждать в течение многих лет.

Что касается подрядчика, то существует практика, когда последний, не исполнив до конца обязательств перед заказчиком строительства, фактически продает еще не принадлежащие ему квартиры, оформляя сделку договором уступки права требования. Когда же покупатель обращается к застройщику с требованием о предоставлении долгожданного жилья, то получает обоснованный отказ.

Еще один интересный момент в данном деле связан с судебными разбирательствами. При обжаловании застройщиком вышеуказанных сделок подрядчика по уступке права требования, суд в большинстве случаев старается защитить интересы граждан, являющихся стороной по делу, оставляя договоры в силе. На этом, как правило, гражданин и успокаивается, ожидая окончания строительства, чтобы вселиться. То есть, согласно позиции суда, подрядчик может передать третьему лицу свое право требовать квартиру от застройщика в будущем, после постройки и сдачи подрядчиком дома в эксплуатацию. Однако, вместе с тем, если подрядчик по каким-либо причинам не исполнит должного, то прав на оплату его работы квартирами у застройщика не возникнет.

Таким образом, несчастный гражданин остается с голым, ничем не обеспеченным правом требования чего-то от кого-то, в то время как застройщик, руководствуясь требованиями законодательства о подряде, вправе не предоставлять последнему жилья. Все претензии к подрядчику. В подобной ситуации, гражданину, неискушенному в премудростях действующего законодательства и "особенностях национального бизнеса", не мудрено впасть в отчаяние. А чтобы такого не случилось, всегда лучше заблаговременно проконсультироваться со специалистом.

4. Перевод жилья в нежилой фонд.

Вы решили начать свое дело и не знаете, где найти помещение? Вас уже достала постоянно растущая арендная плата, и хочется чего-то своего, постоянного и стабильного, а рынок подходящих нежилых помещений кусается ценами? С подобными мыслями приходит решение о покупке для этого жилого помещения, а попросту квартиры.

Напомним, что жилищным законодательством установлено использование жилых помещений в соответствие с его назначение, а именно только для проживания, исключением является право Адвоката на использование указанного помещения, являющегося его собственностью либо собственностью членов его семьи и с их согласия для размещения адвокатского кабинета.

Значит, купив жилое помещение, возникает необходимость смены статуса, т.е. перевода в нежилой фонд. Действующее законодательство, а именно Граждански кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в определенной степени урегулировало решение данного вопроса. В соответствии с ним перевод жилых домов и иных жилых помещений в нежилые возможен при наличии следующих условий:

  • если оно свободно, незаселенно и расположено в подвальных, цокольных и на первых этажах многоэтажных жилых домов;
  • если жилое помещение не пригодно для постоянного проживания, или его дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;
  • если жилое помещение находится в аварийном состоянии или представляет опасность для жизни и здоровья людей;
  • если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

<>pПеред покупкой стоит учесть: размещение промышленных производств в нежилых помещениях многоквартирных жилых домов не допускается. Решение о переводе жилого помещения в нежилой фонд в соответствии с действующим законодательством принимает орган исполнительной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для вынесения соответствующего решения необходимо представить множество документов и согласований в различных контролирующих органах, как то Администрация, Государственная пожарная инспекция, санэпиднадзор, орган архитектуры и градостроительства, ЖЭО и т.д.. Перечень согласующих организаций расширится, если жилое помещение является памятником историко-культурного наследия /архитектуры/ либо находится в доме ЖСК или товарищества собственников жилья /кондоминиум/.

Посещение согласующих и разрешающих органов способно испортить любое настроение и свести благое начинание на нет. Количество необходимых документов нарастает, как снежный ком, во время марафона от одного чиновника к другому, установленных Законом форм документов тоже нет.

Конечно, можно делать всю работу самостоятельно, но во-первых, это занимает уйму времени (из практики 4-6 месяцев); во-вторых, выполнение любой работы требует определенных познаний, и есть вероятность, что, занимаясь переводом самостоятельно, Вы «набьете себе шишек» (например, заплатив за ненужное согласование); в-третьих, всегда лучше положиться на кого-либо имеющего опыт в подобных делах, кто быстро и качественно решит Ваши проблемы, сэкономив Вам время, деньги и нервы.

Надеемся, что предоставленная нами информация поможет Вам в принятии необходимого и правильного решения. И помните, каждый случай требует индивидуального подхода.

5. Перепланировка и реконструкция.

В один прекрасный день, избавившись от честно нажитых денежных средств, Вы вдруг становитесь счастливым обладателем недвижимого имущества и с энтузиазмом беретесь за его усовершенствование, т.е. переоборудование и перепланировку, а может, и вообще реконструкцию. Многим знакома эта картина, особенно в последнее время с ростом числа покупок квартир первых этажей жилых домов, переоборудования их в нежилые помещения, после чего соседям не позавидуешь.

В нашей статье мы не будем вдаваться в дизайнерские аспекты перепланировки, остановимся большей частью на правовых.

Существующим законодательством указанный процесс определенным образом регламентирован и взят под контроль различными надзирающими организациями в лице администрации г. Саратова и ее структурных подразделений, в ведении которых находятся вопросы, касающиеся строительства. Данные меры обоснованны, т.к. проведение перепланировок может ослабить несущую способность конструкций здания, нарушить работу коммуникаций, что в дальнейшем приведет к скорейшему разрушению самого здания и авариям в системах коммунального хозяйства (подачи тепла, воды, электроснабжения, газоснабжения), известны и случаи, приведшие к гибели людей.

На федеральном уровне издано порядка десяти законных и подзаконных актов, касающихся перепланировки и служащих правовой защитой для жильцов и иных заинтересованных лиц от не в меру ретивых соседей-перепланировщиков. Основные из них: Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г., Федеральный Закон от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР.

В соответствии с данным Законодательством, никакая перепланировка или переоборудование невозможны без плана, а в определенных случаях без проекта. Проект становится официальным документом, на основе которого можно проводить перепланировку, только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах, занимающей от двух недель до нескольких месяцев в зависимости от сложности выполняемых работ по переоборудованию помещений. В каждой из них владельцу квартиры предстоит официально уплатить ведомственные сборы. Причем наивно полагать, что собственник недвижимости ограничится лишь легальными расходами, ведь на местном уровне законодательством не определен единый порядок оформления и проведения перепланировок, а имеющееся законодательство носит общий характер, много оставляется на усмотрение чиновников и зависит от их расположения к перепланировщику.

Перепланировка же без согласования - очень недальновидный вариант, квалифицируется как ведение самовольного строительства, в результате которого возникает объект самовольного строительства. Её проведение сделает невозможным осуществление любых сделок с недвижимостью, т.к. они подлежат государственной регистрации и обязательного вызова техника БТИ. Более того, не специалистам трудно не допустить нарушений строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности и санитарии, что может привести к сбоям в работе отдельных систем и конструкций, а в целом повлияет на техническое состояние жилого дома. Как итог - государственные органы имеют право обязать нарушителя восстановить за свой счет первоначальное состояние помещения с одновременной уплатой штрафа или обязать произвести согласование произведенной перепланировки, также с одновременной уплатой штрафа.

Полагаем, что в данной ситуации, собственнику имеет смысл позаботиться о законном (хотя он очень тернист) способе решения данной проблемы, причем не обязательно нагружать себя самого. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются проектные и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения с чиновниками. С участием специалиста сроки согласования в подавляющем большинстве случаев сокращаются, результат же обыкновенно бывает положительный. Конечно, профессионалы работают не задаром, однако размер их вознаграждения не столь высок, как нервы и время, затраченные собственником при самостоятельном разрешении данной проблемы.

6. Признание права на объект самовольного строительства.

В соответствие с действующим законодательством: самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Понимая данное определение укажем негативные правовые последствия возведения самовольного строения:

  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями;
  2. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Вопреки бытующему мнению со стороны лиц осуществляющих самовольное строительство, исходя из правоприменительной и судебной практики, признание права собственности на «самоволку» не безоговорочно и довольно таки проблематично.

Законодательство определило два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:

  • за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
  • за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.

В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Исходя из указанного, круг вопросов, имеющих юридическое значение по делам данной категории, которые исследуются судом при вынесении решения может быть следующим:

  • ответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными;
  • как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;
  • в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми или существенными, и как они повлияли на прочность, и безопасность конструкций дома;
  • соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные, экологические и другие обязательные нормы и правила;
  • каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т.п.

Из перечисленного следует, что для вынесения решения суду необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие обоснованность исковых требований, позволяющие суду принять решение в пользу истца.

В процессе исследования обстоятельств имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольное строение в суд, как правило, привлекаются представители соответствующих административных и иных органов, способных квалифицированно дать пояснения по исследуемым судом вопросам /см. выше/.

Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях, суд в соответствии с процессуальными правилами может получить консультацию специалиста, назначить соответствующую экспертизу.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби.

Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникнет необходимость разъяснения решения суда.

Следует отметить, что указанные дела рассматриваются в суде по месту возведения соответствующего строения.

В заключение выскажем мнение, что проблема признания права на самовольно возведенное строение носит сложную юридическую составляющую, и её решение возможно только на основе профессиональной юридической поддержки.